В Новосибирске немало домов, построенных лет тридцать назад и требующих капитального ремонта. По графику Фонда модернизации ЖКХ Новосибирской очередь до таких домов дойдёт нескоро. А необходимость в основательном ремонте, а то и в замене коммуникаций уже назрела. Что в таком случае делает рачительный хозяин? Правильно: ищет возможности привести дом в порядок и тех, кто поможет выполнить работы качественно и в срок. Как говорится, каждую работу должны выполнять специалисты.
Председатель совета дома по улице Красный Факел. 43 Наталья Борисовна Симачёва занимается организацией ремонта дома не в первый раз. Строитель по образованию, она знает всё, что касается и конструктива, и согласования работ, и порядка оформления документации. Панельная 4-подъездная девятиэтажка, где Наталья Борисовна работает управдомом, выглядит ухоженной: двор в цветах, входы в подъезды оформлены росписями, в самих подъездах чисто. Дом 1987-го — вроде бы не столь старый, как соседние. Вроде бы должен был дотянуть до капитального ремонта, положенного в 2022-м году.
— Дом 25 лет не получал должного содержания, — говорит Наталья Борисовна. — Все магистрали в подвале пришли в негодное состояние и держались на честном слове. Надо бы и отопление, и электрику привести в достойный вид, но на всё пока денег не хватает. По начислениям на спецсчёте у нас должно было быть миллион с лишним, но «благодаря» некоторым собственникам дом смог накопить только 932 тысячи рублей. Есть люди, например, в 143-й квартире, которые откровенно говорят, что «не платили и платить не будем». Даже на ремонт подъезда отказались вносить деньги. И они не одни такие. Есть люди, которые просто не хотят слышать, не хотят вникать в проблемы дома. А так хочется привести здание в приличное состояние и жить достойно. Радует, что большинство наших жителей радеют за родной дом.
Наталья Борисовна рассказала, что для некоторых новых жильцов было неприятной неожиданностью то, что они купили квартиру с долгами по капремонту. А долги эти, в отличие от коммунальных, переходят от собственника к собственнику. Поэтому в договор с УК «Перспектива» совет дома внёс пункт, что управляющая компания, выдавая справку о состоянии оплаты за жилищные услуги, необходимую при продаже квартиры, отмечает в ней и состояние оплат за капремонт. Далее уже решение за покупателем: брать или нет квартиру с долгами.
Но вернёмся к ремонту. На счёте дома в управляющей компании была накоплена некоторая сумма, и совет дома решил, добавив со спецсчёта дома в Фонде модернизации ЖКХ недостающие средства, провести капитальный ремонт магистральной системы водоснабжения — заменить все трубы в подвале дома без замены стояков по квартирам, что зафиксировано во всех документах, сопровождающих ремонт. Далее в планах дома Красный Факел, 43 — ремонт отопления.
В управляющей компании отмечают, что дома, у которых спецсчёт, обычно проходят согласование документов к капитальному ремонту оперативно: деньги собственников, а не «общего котла»!
Говоря об организации ремонта на жилом доме, Наталья Борисовна подчёркивает, что одинаково важна работа всех трёх сторон — жителей дома, управляющей компании и строительной организации:
— Управляющая организация нас слышит, старается сделать всё. от них зависящее в том числе, чтобы не было задержек с оплатой. Специалисты УК «Перспектива» меньше, чем за месяц согласовали документацию с Фондом ЖКХ, подготовили документы и дефектные ведомости. Для сотрудничества с подрядчиком мы делегировали нашего представителя Николая Борисовича Матвеева — собственника дома, который много лет работал в строительном надзоре. В связке с подрядчиком они прекрасно сотрудничают, что избавляет нас от дополнительных переживаний по контролю качества работ. Можно сказать, что и подрядчик — компания ООО «СТК-Город», которую возглавляет Игорь Анатольевич Науменко, — наш старый знакомый. Пару лет назад его компания буквально спасла нам кровлю, когда предыдущий подрядчик, получив деньги, даже не приступил к работе. За месяц, остававшийся до окончания строительного сезона компания «СТК-Город» сделала кровлю на доме. Сейчас именно его компания выполняет работы по замене водосетей на доме. На 25-е июля уже 60% работ выполнены, при плановом поступлении средств работы будут закончены к началу августа.
Руководитель ООО «СТК-Город» Игорь Анатольевич Науменко рассказывает, что компания работает в основном на жилом фонде.
— Хоть это и сложнее именно из-за человеческого фактора и сохраняющегося в ЖКХ фактора непредсказуемости, — говорит Науменко. — За почти десять лет работы на домах мы отработали все технологии, механизм согласования работ с собственниками и заказчиками. Да, на жилом фонде сложно. Зато, знаете, как приятно, когда жители тебя благодарят, приглашают к накрытому столу. Когда ходишь по району с поднятой головой, и с тобой здороваются. Нас выбирают жители для работы на своих домах — и это лучшая рекомендация. Жители, безусловно. в приоритете.
Игорь Анатольевич показывает работы, выполненные в подвале дома Красный факел, 43. Уже проложены новые оцинкованные трубы водоснабжения. Чтобы минимизировать количество швов, а значит, и количество возможных критических мест, для монтажа системы в подвале использовались 6-метровые трубы. Занести через подъезд трубы такой длины невозможно. И рабочие буквально протягивали их через технологические отверстия цоколя, как нитку через ушко иголки. Трубы канализации — пластиковые, вечные.
— По решению собственников стояки водоснабжения на этом доме пока не стали менять, — отмечает Игорь Анатольевич. — И это разумно: состояние стояков неплохое. Года через два необходимо будет вернуться к этому вопросу. А на следующий год нужно менять отопление или делать ревизию (промывку) всех труб. Но для промывки необходимо чтобы все собственники были дома и контролировали состояние труб отопления в квартирах.
По мнению Игоря Анатольевича, для эффективной работы с жителями не хватает масштабных информационных программ, которые бы доносились до каждого собственника. Это помогло бы избежать множества повторяющихся вопросов. Ещё один момент, который так же требует решения, это кадровый инженерный состав в системе ЖКХ — специалисты ПТО, инженеры-сметчики для работы на объектах. «Например, в УК «Перспектива» — замечательный начальник ПТО и специалисты, им бы в штат инженера-сметчика для работы на домах, и всё было просто прекрасно», — говорит Науменко.
В Первомайском районе немало домов, отремонтированных «СТК-Город»: ул. Тельмана, 9; ул. Тельмана 12; ул. Тельмана, 18; ул. Маяковского, 12 и другие. Новые материалы, обеспечивающие долгосрочное надёжное содержание, в ЖКХ внедряются с трудом. Науменко приводит пример, когда на 50-летние дома со старыми стропильные системами укладывают привычный тяжёлый шифер или профнастил, «срок жизни» которого лет пять. Во время капитального ремонта дома по ул. Тельмана, 18 Науменко настоял на том, чтобы сделать кровлю из ондулина — лёгкого материала, имеющего 30 лет гарантии. Кровля вышла настолько качественной, что комиссии из мэрии показывали дом журналистам, как образец применения современных технологий в ЖКХ.
Капитальный ремонт по новым правилам — серьёзное испытание и для управляющих компаний, и для собственников, и для строителей. Технология только-только отрабатывается. Рассчитанная на 25 лет программа потребует специалистов ЖКХ новой формации из числа общественников и умеющих разговаривать на одном языке с собственниками строителей. А также управляющие компании, отвечающие за вверенный им жилой фонд, и контролирующие проведение капитального ремонта на домах.
И те дома и компании, которые в числе первых проходят через капремонт, в перспективе могут стать теми, кто делится опытом с новичками.